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2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。
记者了解到，自制度规则发布实施，市场主体可直接向证监会、交易所申报相关材料，证监会将坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，在试点初期，严把发行上市质量关、合规关和风险关，压实中介机构把关责任，做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。
“1+3+N”政策框架明确
根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、1项通知、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。
本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。
《通知》围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，一是完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；二是加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；三是进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITs申报注册制度机制；四是健全全链条监管机制安排、压严压实市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。
REITs 配套业务规则修订主要体现在五方面。
一是适应性调整名称和表述。将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入规制范围，规范各门类REITs活动。
二是系统化完善REITs准入标准。明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs 作出针对性安排。合规性审核重点将聚焦于保障项目稳定运营和有效转让的核心法律文件，包括权属证书、关键合规手续等，进一步提升审核的针对性与适应性。
三是推动建立更为市场化的机制安排。研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的收益率要求。严格规范回收资金用途，参照股票、公司债券监管要求，明确回收资金使用应符合国家宏观政策，遵守国家产业政策、外汇管理和有关法律法规规定，不得用于购置商品住宅用地。
四是支持REITs 持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月。
五是优化审核机制并强化发行监管。将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，提高审核效率。制定发布招募说明书编制指南，引导市场主体遵循REITs产品特性与市场规律编制募集文件，提升申报材料的标准化、规范化水平。同时，证券交易所将通过现场督导等方式，严把REITs发行上市准入关。
采取两类REITs并行的策略
“当前在我国推出商业不动产REITs，既契合当前宏观经济形势与市场各方需求，适配居民财富管理需要，又符合REITs发展规律，与国际惯例接轨，实属水到渠成。”业内人士表示，盘活存量商业不动产，有助于拉动消费和投资，带动增量，稳行业稳市场稳预期，支持构建房地产发展新模式。
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